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股市楼市双调整 可考虑套现购房

日期:2015-07-14 10:57:13


据广州市国土房管局公布的数据,2015年5月全市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为5458宗,同比增加15.6%。当月买卖市场先扬后抑,经中介行促成的二手住宅买卖业务量比4月减少一成。
  6月广州二手楼市交易量继续下滑。满堂红市场部提供的最新数据显示,6月1到10日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少3%。有专家认为,当下股市遭遇调整,获利者可考虑套现买房。
  5月份上半月强势下半月走弱
  广州二手楼市在5月上半个月延续4月份的强势表现,改善型客户“接棒”首次置业客户,陆续加大看房频率及缩短入市前的思考时间。5月整月广州二手住宅总体套均总价为175.4万元/套,比4月的158.6万元/套增加16.8万元/套,也高于今年前四个月的平均数值(157.8万元/套),显示换房客出资预算比刚需客要高。但由于改善型群体的绝对数量不及首次置业的刚需客户多,且在流通房源得到快速消耗后,二手市场在5月下半月开始转弱。满堂红地产统计的数据显示,5月下半月的经纪日均带客看楼量比4月下半月减少16%,导致最终成交量也比4月下半月减少13%。
  与此同时,广州楼市还受到佛山取消限购的直接冲击。佛山在5月1日正式取消限购后,一手住宅市场成交量突然飙升,全市一手住宅成交15336套,环比4月增加54.5%,比2014年12月的10582套还多4754套,暂时是历史最高成交量。其中与广州接壤的南海区一手住宅成交6900套,环比增加51.9%;顺德区一手住宅成交4404套,环比增加76.9%。
  满堂红市场部高级经理周峰认为,广州二手楼市在本地客户快速消耗以及佛山一手盘价格优势冲击下,已无可避免地进入短期调整,预计调整期至少持续1.5个月。据悉,6月前10天,经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少3%,成交均价为21177元/平方米,比5月同期下跌0.3%。
  穗公积金政策调整受惠群体不多
  广州市住房公积金管理委员会计划从2015年6月8日开始调整相关公积金贷款政策,包括贷款申请条件、首付比例、可贷款额度公式等。其中新规定不再区分广州户籍和非广州户籍两种缴存时间条件,而统一为连续缴存6个月以上即可申请;首付比例则与今年“3·30”央行政策相一致,贷款额度计算公式由“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4”,改为“账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数”。
  满堂红市场部将该公司在2014、2015年前五个月促成的二手住宅买卖交易个案作归纳,并对买家的付款方式作同期对比。可以发现,今年前五个月采用纯公积金作为购房手段的比例只有12.5%,同比减少7.6个百分点,纯商业贷款的比例则比2014年同期大幅增加15.6个百分点,达到32.3%。
  满堂红市场部高级经理周峰分析,本次广州公积金政策的调整,实际上受惠的群体并不多,特别是把偏重点从“月缴存额”转去“账户余额”后,提倡“多存少取”的原则,将令每半年提取一次公积金的用户和刚毕业不久的年轻人无法获取公积金的最高上限(个人50万元、家庭80万元)。
  此外,虽然调整后的公积金政策对拥有一套住房并已结清贷款的客户给予再买房首付三成的标准,但以今年前五个月广州总体二手住宅套均总价162万元/套为例,即使公积金中心能完全满足家庭为单位的80万元放款,购房者仍需拿出82万元来作为首期款,这跟“首付三成”形成矛盾。而且,公积金的“认房又认贷”会导致未来出现有住房的客户必须按基准利率的1.1倍支付利息,压力相当大。
  因此,这一新规定对楼市的真正买家意义不大,实质是广州公积金库存不足时的无奈之举,预计今年下半年入市购房的客户,将会更多采用商业贷款作为其付款方式,受制于审批时间长的影响,纯公积金贷款的比例会进一步减少。
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